在印度，一个传统的快速致富方法，就是在土地疯狂涨价之前买下它们，比如购买那些新开发的高速公路和铁路线附近的、或者还未被大众知道的智慧城市的廉价土地；然后在它们疯狂涨价之后，大赚一笔。但是现在这个机会可能不再有了。

印度政府决定从4月开始实施所有基础设施项目的VCF政策（value capture financing policy ），使公共投资可以分享私人土地所有者产生的溢价。（溢价指超出正常竞争条件下所确定的市场价格的那部分价格，是消费者由于消费某一企业的商品而愿意额外支付的货币。）

VCF政策，即价值获取融资或土地价值获取机制，是指公共部门可采用一系列措施，以便创造或获取公共部门投资和公共和/或私人融资项目产生的增值和/ 或外部效应。

虽然VCF（土地价值获取）通常涉及复杂的财务和合同安排，但这个概念的逻辑其实很简单：一些公共措施，如发展交通运输基础设施，将为土地和房地产带来增值，而这一增值（预期的和实际的增值）可用于为这些公共措施融资。

土地价值获取可分为一次性获取和持续获取，但是一些机制可能两者皆属。比如，地方政府或交通运输发展局可以用长期租赁或直接买卖的方式提供土地开发权利。

一项研究表明，中国许多城市直接通过土地租赁的方式， 为一半或一半以上城市基础设施项目融资，同时以资产负债表上的土地价值作为抵押，通过借款弥补资金缺口。

实际上VCF政策是政府的一种融资工具。这种世界范围内使用的融资工具的逻辑是这样的：基于政府大力投资发展公共基础设施，会使这些地区经济加速发展、土地价格飙升。VCF政策将意味着通过附加税收，政府管理者和其他工具来利用、分享这一价值增量，然后利用这些资金为同一地区的未来基础设施项目提供资金。

VCF的不同模式：

• 基于价值的开发费用：在特定领域即将到来的项目的开发费用与土地的市场价值挂钩，并定期评估。

  
  

• 特别地价税：一个直接受益于开发项目的地区需要缴纳额外的税收

  
  

• 税收增额融资：特定地区（计划中的项目）的财产税增加将被引导到未来专门为该地区计划的项目

印度财政部在发给各部委的一份说明中写道：政府决定将VCF作为中央政府所有项目详细项目报告（DPR）的组成部分。

现在，印度政府经过六个月考量、并与利益相关者磋商后决定实施这一政策。印度各相关部门将确定每个项目实施VCF政策的方式，提交给公共投资委员会（PIB）和授权投资委员会（DIB）的每个项目建议书都将包含这些细节。

这是VCF政策在印度首次实施。政策详细介绍了一些融资工具，其中包括土地增值税，土地使用费从农业转为非农业费用，但以地区为基础的改善收费暂未给出具体建议。每个项目都将进行测量，并可根据位置（城市或农村）采用各种各样的VCF工具。

上述政策已被推荐给各邦，这些项目包括电气化电厂、公路、铁路的扩张，工业园区和经济特区，但对各邦来说VCF的执行并不是强制性的。

对印度来说，落后的基础设施建设跟不上发展需求，一直是经济建设的“顽疾”。未来五年乃至今后20至30年将是印度基础设施建设的高峰期。面对不断增长的基础设施需求，私营企业参与基础设施建设也出现了像BOT(建设-拥有-转让)、BOOT(建设-拥有-经营-转让)、BOLT(建设-拥有-租赁-转让)等新的融资形式，印度政府还承诺给予承担基础设施建设的企业为期五年的免税期。

基础设施建设资金过去几乎全部由公共基建公司的预算分配和内部资源提供。如今，印度需要1万亿美元的基建投入，其中半数应来自于私人资本，但仍有巨大的资金缺口。

以吸引外资为例，直到近几年，印度政府才放松此前严格的外商投资政策，允许多领域全额外商直接投资并设立机构加快审批流程。但是，高通胀率和高利率令国内外公司不愿投资于印度急需的长期项目。

印度政府全面实施VCF政策是为缓解基础设施投资不足，希望通过该项政策使政府获取基础建设投资带来的土地、房地产等溢价收益、再将其投入到基础设施建设中去。

不过，投资伙伴的多样性、项目类型的不同、项目所需资源的不同，国家和地方法规的差异，对项目的定位和执行能力等，这些变量极为复杂，都将对VCF政策实施产生影响，VCF政策的实施情况和效果如何还需在实践中去检验。

2

写留言